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2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。此前,多家信托公司都有接到监管机构的指导,要求“三季度存量规模较二季度不新增。

《财经》记者 龚奕洁/文 袁满/编辑

7月11日市场消息称,光大信托、国投泰康信托暂停了房地产类项目募集。《财经》记者了解到,这都是落实银保监会对房地产信托业务监管要求的举措。此前,多家信托公司都有接到监管机构的指导,要求“三季度存量规模较二季度不新增” 。

其中,光大信托有通知称“截至今日12点,暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)。12点后已募集的此类项目全部退款。”《财经》记者从光大信托和一些业内人士处证实相关消息。但随后不久,21世纪经济报道援引光大信托高层的回复称,“实际情况是,按监管要求,对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑运作。”

国投泰康信托人士亦表示,房地产信托业务并未暂停,只是按照监管要求,控制房地产融资规模。

据了解,上周,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。近日,北京银保监局又进一步召集辖区内中信信托等13家信托公司高层开会,进行窗口指导。但北京辖区外的信托公司也收到了类似的指导要求。

“土地款融资可能无法再做了,也只有常规432项目和一些ABS能做了。”北京一位信托人士告诉《财经》记者,而且监管要求今后信托公司的所有房地产业务需在监管部门做事前备案。

按照相关法规,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“432”原则:“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质。

在5月中旬银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”),叫停了信托公司4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法。

23号文规定,禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”以及应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款;违法违规向地方政府提供融资;违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保;违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。

落实中央“房住不炒”,金融监管部门高度重视资金违规从金融机构流向房地产。今年6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴讲话中还强调,必须正视一些地方房地产金融化的问题。“全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

2018年,在银行信贷向房地产投放额度被收紧后,房地产信托增长较为明显。根据《金融时报》和中诚信托的联合发布的研报,2018年,全行业房地产信托规模达到2.76万亿元,平均每家公司406.02亿元,较2017年增长18.30%。从房地产信托的市场格局看,行业前10的信托公司2018年房地产信托余额均超过700亿元,平均增速41.28%。

“除个别案例,2018年不少业绩表现好的信托公司,多是房地产信托业务做得多的。”此前一位信托业人士表示。

以23号文为标志,针对房地产信托的监管升级。5月份,中融信托、粤财信托等都因房地产信托业务而收到罚单。银保监会相关负责人近日亦指出:今后,银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

“房地产信托一定要降温了,而房地产融资也再度面临收紧调控。”一位业内人士表示,但存量房地产信托和其他融资业务已经做了不少了,而头部房地产企业目前粮草较充足,可能还能撑半年。

根据同策资管统计,2019年6月,40家典型上市房企完成融资共计611.60亿元,环比上涨66.2%,债权融资额为535.93亿元,占房企融资总量的87.63%,其中信托贷款107.32亿元,占比17.55%。此外,还有发行公司债(176.55亿元,占比28.87%)、其他债权融资(129.71亿元,占比21.21%)、境内银行贷款(87.98亿元,占比14.39%)、中期票据(34.36亿元,占比5.62%)、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

同策研究院分析,6月公司债总额虽然有所上涨,但几乎是美元债,国内发债依然很困难。国内融资环境再收紧,7月不少房企仍然选择赴境外发行美元债。中原地产研究中心数据显示,7月上旬,在国内融资收紧有所预期的情况下,房地产企业海外融资计划井喷,仅前10日,已有超过18家房地产企业发布超过百亿美元的融资计划。

还有多家房企转让项目子公司股份,进行股权融资。同策研究院监测到,6月泰禾集团、中南建设、绿地集团及建业地产发生项目子公司股权转让。而40家典型上市房企6月股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%(5月股权融资总额41.32亿元)。